Эксперт Игорь Криничко: Как не потерять ипотечную квартиру в кризис?

Более $10 миллиардов задолженности по кредитам, около 100 обанкротившихся банков за последний год, инфляция, годовые в иностранной валюте… В таких условиях не удивительно, что взятая еще несколько лет назад ипотека может стать для рядового гражданина непреодолимым бременем

Как оплатить кредит на жилье в условиях кризиса и как решить проблему ипотечного кредитования на государственном уровне? Об этом и другом рассказал эксперт в области урегулирования долговых конфликтов, председатель наблюдательного совета Межбанковского аукциона «Гарантика» Игорь Криничко.

— Что для украинцев ипотека — тяжелое бремя или решение проблемы?

ИВ 3— Ипотека во многом «сделала» нашу цивилизацию и, безусловно, является благом для общества. Именно возможность надежного обеспечения возврата кредита позволяет средствам работать на экономику и создавать предпосылки для развития общества.

Другое дело – условия ипотечного кредитования, которые зависят от многих факторов. Прежде всего — от общего состояния экономики, а, соответственно, от возможности заемщиков обслуживать свои обязательства. Однако сама по себе ипотека является очень эффективным и крайне необходимым для украинцев механизмом достижения как общественного, так и личного экономического развития.

— В каком состоянии сегодня находится рынок ипотечного кредитования в Украине? Что уже сделано? Чего не хватает? В чем причины кризиса в этой отрасли?

— Сегодня рынок ипотечного кредитования, как и любой другой, в Украине находится в упадке. При этом нельзя сказать, что кредиторам не хватает средств. В кредитно-финансовой области накоплены значительные ресурсы, которые сейчас, к сожалению, не работают на экономику Украины. Кредитор должен быть уверен, что ссуда будет возвращена, а заемщик сможет выполнять свои обязательства. Чтобы этого достичь, кредиторы вынуждены минимизировать свои ипотечные программы или многократно завышать стоимость средств, учитывая возможные риски невозврата займа.

С другой стороны, залогодатель также должен быть уверен в защите своих прав. В противном случае не будет создан рынок заемщиков, а предложения кредиторов останутся без спроса.

Именно поэтому для развития кредитования, в частности ипотечного, крайне необходимо иметь сбалансированный механизм защиты прав как кредитора, так и заемщика.

На сегодняшний день в Украине существуют законодательно закрепленные нормы урегулирования данных отношений. Однако обе стороны не уверены в справедливости и прозрачности существующих механизмов. Причинами такой ситуации являются и несовершенство государственной системы исполнения судебных решений, и значительное падение стоимости залогов, и негибкий подход кредитора в отношениях с заемщиком, и отсутствие объективного и активного механизма реализации залогового имущества, а также многое другое.

Государство делает определенные шаги в направлении оздоровления этой отрасли. Вводится механизм частного исполнителя, ведутся переговоры о снятии монополии с единой государственной торговой площадки по реализации арестованного имущества, перманентно ведутся разговоры о борьбе с коррупцией. Но этого мало. Все эти мероприятия не связаны единой комплексной идеей. И поэтому сегодня мы не достигли желаемого.

 — Готовы ли к ипотеке как таковой Украина и украинцы, учитывая нестабильность экономики, безработицу и низкий уровень жизни? Ведь, например, в Европе люди, как правило, не сомневаются в стабильности дохода и надежности рабочих мест. Чего не скажешь об украинцах…

— Безусловно, Украина и ее граждане готовы к ипотеке, как и к другим видам кредитования. У нашего общества есть большой предпринимательский потенциал, который делает возможным предоставление стабильной работы, улучшение уровня жизни и формирование долгосрочных бизнес-проектов, которые позволят построить успешную экономику. Но для этого Украине нужны средства, имеющие разумную стоимость.

Сегодняшняя стоимость кредита в размере 26-28% годовых не позволяет строить долгосрочные проекты. Мы с завистью смотрим на развитую экономику европейских стран с их 1-5% стоимости ипотеки, но забываем, что в таких случаях нет проблемы быстрого погашения долга за счет залога. Именно этот фактор позволяет кредитору быть уверенным в возврате кредита и заставляет его бороться за своего заемщика — предлагать наиболее выгодные условия кредитования.

— Можно ли поделить должников на «наглых неплательщиков» и людей, ставших жертвами кризиса в стране?

— Я считаю, откровенных мошенников, которые заведомо не планируют оплачивать ипотечные долги, очень мало – не более 2-3% от общего количества заемщиков. Для борьбы с мошенниками и другими преступниками в нашей стране есть специальные органы. Но это тема отдельного разговора.

Большинство должников – это люди, которые стали жертвами внешних факторов: падения уровня экономики, инфляции и резких изменений условий ведения бизнеса. В большинстве случаев такой должник сохраняет свое желание качественно обслуживать свои обязательства, но на пути встает, с одной стороны, кризис платежеспособности, а с другой — экономическая целесообразность погашения долга в полном объеме.

Типичный пример, когда заемщик покупает в ипотеку жилье стоимостью $50 000 и честно платит кредит в течение 5 лет. Погасив, например, $20 000, из которых, условно, $15 000 являются процентами за пользование денежными средствами и $5 000 — погашение «тела кредита», он остается должен кредитору еще $45 000. Но через 5 лет стоимость этого жилья может уменьшиться вдвое. В таком случае заемщик становится перед выбором – или уплатить кредитору $45 000 и, как следствие, приобрести имущество, которое сегодня стоит $25 000, за $65 000, или стать неплательщиком и купить другое жилье за $25 000. И все это на фоне общего падения платежеспособности. Этот схематический пример иллюстрирует факторы, которые давят на принятие решения со стороны должника.

ИВ 8

— Расскажите о кредитовании как элементе украинской экономики. Как влияет кризис неплатежей на банковскую систему, на рынок недвижимости, на внутренние инвестиции?

— Именно кредитование, как один из самых эффективных сспособов перераспределения свободных средств, обеспечивает развитие и существование экономики. Принцип «деньги должны работать» реализуется путем привлечения финансовыми учреждениями свободных средств, правильным их перераспределением. Во время системного кризиса финансовые учреждения вынуждены сворачивать любую деятельность по кредитованию экономики государства. Вследствие этого прекращается развитие реального сектора экономики, сокращаются рабочие места, уменьшается число качественных заемщиков, возникает социальное напряжение в обществе. И наиболее негативным последствием кризиса является потеря внутренним инвестором доверия к отечественным финансовым институтам.

Сегодня с финансового рынка исчезло более 70 банков, в результате чего государство получило чрезвычайно большую финансовую нагрузку в виде обязательства выплатить долю вкладов инвесторов. Ключом решения этой проблемы является формирование цивилизованных и эффективных условий урегулирования «плохих» кредитов, в первую очередь образование механизмов честного и эффективного обращения взыскания в залоговое имущество.

 — Какие способы решения проблем с задолженностью существуют сегодня в Украине? В чем преимущества и недостатки этих способов?

— Наиболее выгодный вариант урегулирования долга как для кредитора, так и для должника, – это достижение компромисса. Но если компромисс не достигнут, кредитор вынужден использовать принудительные механизмы.

В этом направлении государство предлагает услуги исполнительной службы и предприятия СЭТАМ (системы электронных торгов арестованным имуществом). С точки зрения кредитора, этот механизм является логичным, ведь взыскатель не тратит трудовые и финансовые ресурсы на непрофильную деятельность. Но предложенный государством механизм сегодня работает крайне неэффективно! Это и длительный срок исполнения решения суда, и некачественное выполнение процедуры подготовки имущества к реализации, и большая коррупционная составляющая. Еще одна большая проблема — отсутствие возможности контролировать процесс реализации имущества должника. Все эти негативные факторы вынуждают кредитора самостоятельно решать проблему.

Реализуя свою обязанность сохранения средств инвесторов, кредитор вынуждено тратить значительные трудовые и финансовые ресурсы на содержание целого штата непрофильных специалистов.

Сегодня финансовые учреждения своими силами пытаются нивелировать эти недостатки, но объединенных усилий в этом направлении нет.

— Есть возможность усовершенствовать процесс реализации залогового имущества? Что для этого нужно?

— Необходимо разработать объективный механизм, который защитит права как кредитора, так и должника, а также позволит эффективно использовать любой способ урегулирования задолженности. В Украине такой механизм реализуется Межбанковским Аукционом «Гарантика».

Вопрос эффективной реализации имущества в рамках проекта решается путем активного поиска потенциального покупателя и привлечения его на электронный аукцион. Этот механизм состоит из привлечения к проекту большого количества квалифицированных и мотивированных брокеров в каждом регионе Украины. Эксперты в сфере недвижимости привлекают на аукцион много потенциальных покупателей, что, в свою очередь, обеспечивает определение реальной стоимости имущества. Межбанковский аукцион полностью открыт и доступен не только для участников.

У любого лица есть возможность наблюдать за ходом торгов. Таким образом решаются основные вопросы честной и прозрачной реализации залогового имущества.

Читайте также

Читайте в разделе