Костянтин Киричук: Навіть у хрущовках, якщо створити ОСББ, можна провести модернізацію

Глава асоціації Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ)  і житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) Костянтин Киричук наголошує: жителі будинку завжди управлятимуть своєю власністю ефективніше, ніж ЖЕК або Керуюча компанія. Навіть у будинках старого житлового фонду, де небагато квартир, створити ОСББ нескладно і з часом будинок можна утеплити, зробити там ремонт і так далі. 

На жаль, головна проблема при створенні ОСББ – інертність людей. А також відсутність якісної інформаційної кампанії на рівні держави і Києва зокрема. 

З якими проблемами зіштовхуються жителі багатоквартирних будинків при створенні ОСББ, як ОСББ впливає на ціни на квартири, чи можна скоротити оплату комунальних тарифів в ОСББ, чому Києву треба відходити від системи централізованого опалення, — в інтерв’ю для Kyiv.Press розповів Костянтин Киричук. 

Люди не розуміють, що їхній будинок – це їхня приватна власність 

Як голова асоціації ОСББ і ЖБК розкажіть, з якими основними проблемами в сфері ЖКГ за останні кілька років  зіштовхуються кияни? 

Проблеми Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ)  і житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) ті ж самі, що й кілька років тому. Багато труднощів зі старим житловим фондом. Саме в таких будинках, в основному, не створені ОСББ. Бо процес створення ОСББ вимагає вкладення часу з боку ініціативної групи, а також потрібні великі ресурси, щоб відновити такий будинок. Людям не дуже хочеться управляти будинком, який знаходиться в аварійному стані, або де просто все застаріло, покривати великі витрати на ремонт, Це велика відповідальність. 

При створенні ОСББ є спільна проблема. З одного боку, недостатньо фінансової допомоги з боку держави, з іншого, — мало ініціативи від людей. У нас багато інертних людей, які звикли до того, що десь є міфічний ЖЕК, який усім нібито керує. 

При створенні ОСББ 51% мешканців повинні бути за. І це ще одна зі складнощів. Але, коли люди самоорганізовуються та створюють ОСББ, далі не так складно. За 2-3 місяці у будь-якому будинку можна створити ОСББ. У Києві дуже багато будинків, де успішно створені ОСББ. Вони процвітають, рівень життя в таких будинках вищий, і нерухомість дорожчає завдяки правильному управлінню будинком. 

Раніше був закон, який зобов’язував попереднього балансоутримувача провести ремонт під час передачі будинку ОСББ. Але потім цю норму скасували. І сьогодні єдине, що можна зробити, скористатися програмами з ремонту будинків. Наприклад, 30 на 70. Коли 30% грошей платять мешканці, а 70% виділяється з державного бюджету. Таким чином, можна провести капремонт, термомодернізацію, замінити труби, вікна. Є ще програми із заміни ліфтів. Будинку треба мати на рахунку не більше 5% від суми, а 95% покривається міською програмою «Ліфт».

Був лише один момент, коли ухвалили закон у 2015 році, який зобов’язував у стислі терміни створити ОСББ у всіх будинках. У протилежному випадку такий будинок передали б, що називається, насильно в управління ЖЕКу. Був великий ажіотаж щодо створення ОСББ. Потім жорсткі терміни створення ОСББ скасували, і  люди, кияни зокрема, перестали масово створювати ці об’єднання. 

Тому поки ми не дуже просунулися. У старих будинках не створюються ОСББ. Здебільшого, у нових. У Києві на сьогоднішній момент створено близько двох тисяч ОСББ і близько тисячі житлово-будівельних кооперативів.  Загалом у Києві приблизно 12 тисяч багатоквартирних будинків. 

Чому ми ніяк не позбудемося звички перекладати все на ЖЕК? 

Люди не розуміють, що насправді їхній будинок – це їхня приватна власність. І ЖЕК тут ні до чого. Мешканці просто  добровільно віддають йому повноваження управління будинком. 

Для створення ОСББ треба докласти зусиль. Це складно, бо пов’язано з  роботою з людьми,  боргами, ремонтами і так далі. чим не так багато хто хоче зайнятися. З практики нашої асоціації скажу, що будь-який будинок, де близько ста квартир, може приносити прибуток за рахунок правильно організованої системи роботи і того, що люди більш-менш вчасно платять за комунальні послуги. Утримання будинку і прибудинкової території – це ті гроші, які потрапляють на рахунки ОСББ. Навіть у хрущовках, яким 60 років, за правильного підходу за 5-6 років можна провести модернізацію. 

ЖЕК – структура з приміщеннями, купою працівників, які отримують зарплати за рахунок внесків мешканців. Тобто таку величезну структуру будинок може утримувати завдяки сплаті комунальних тарифів. Чому тоді будинок не може утримувати сам себе? Тим більше, якщо ЖЕК управляє будинком погано. Звичайно, буває, що Керуюча  компанія району або приватний ЖЕК добре управляють, і жителі задоволені. У них є ресурс і матеріальна база, завдяки якій вони повинні управляти ефективно. Але, як ми знаємо, держава – не дуже ефективний управитель. Краще, коли цим займаються самі мешканці будинку. 

Наскільки створення ОСББ впливає на тарифи і на якість надання послуг мешканцям будинків? Скільки заощаджують мешканці таких будинків, і як ці гроші можна витратити?

Як говорив герой мультфільму Скрудж Макдак — заощаджений долар все одно, що зароблений. Але тут йдеться не зовсім про економію. Внески за утримання будинку і прибудинкової території економічно обґрунтовані. Сюди входить обслуговування, прибирання, полив, зарплата працівників. В основному, утримання квадратного метра коштує 8-10 гривень. І сюди закладено всі ці послуги. Робити дешевше немає сенсу.

При створенні ОСББ більше йдеться про правильне управління. Головне, навести лад у фінансах та управлінні будинком. І тоді ми побачимо самі, скільки збираємо грошей щомісяця. Припустимо, сто тисяч гривень. На ці гроші можна зробити ось це чи це. І лишиться на рахунку тисяча. Тобто за один місяць економія тисяча гривень. Якщо в будинку є допоміжні приміщення, які можна здавати в оренду, розміщувати рекламу на фасаді, в ліфті, всі гроші також акумулювати на рахунку ОСББ.

І в результаті за рік можна накопичити 12 тисяч гривень. Якщо будинок бере участь у програмі 30 на 70, то, маючи 12 тисяч, держава виділить ще 50 тисяч для проведення, наприклад, заміни вікон. А наступного року вже можна почати перекривати дах. Далі – труби, встановити відеоспостереження, впорядкувати прибудинкову територію. Є програма «Мій дім – мій двір», завдяки якій можна впорядковати дитячі майданчики, де значна частина витрат покривається з міського бюджету.

У багатьох будинках старої забудови часто нежитлові приміщення хтось приватизував, і мешканці нічого не можуть зробити. Як бути у цьому випадку?

Тут питання про безгосподарність. Треба навести порядок, у разі необхідності — через суд, якщо приміщення були незаконно приватизовані, ті самі підвали чи техповерхи. Відповідно до закону, вони не можуть бути приватною власністю однієї особи. Це громадська власність, як сходові клітини, під’їзди. І з цього також можна отримувати прибуток.

Як програми 30 на 70 та інші сприяють створенню ОСББ?

Більшу частину свого часу ми проводимо в квартирах. І фінансова допомога для забезпечення комфортних умов проживання є дуже важливою. Але не менш важливою є інформаційна політика створення ОСББ, яка зовсім відсутня. Бо насправді  завдання влади – утримання влади. А будь-які зміни трясуть стільці під владою. Там зараз немає людей, які б намалювали грандіозні плани щодо зміни системи модернізації будинків. 

Зависло питання із землею. У Києві у власності будинків немає землі, на якій вони розташовані, плюс прибудинкова територія. Хоча жителі платять за її утримання. Поки що ця земля у власності міста. 

Або ми так і борсатимемося, поки соціальний експеримент не закінчиться чимось катастрофічним. Або знайдуться люди, які зможуть переступити через свої інтереси і суть нинішньої влади і запропонувати програми, які охоплюватимуть інформаційну і фінансову складові вирішення питання. Приміром, запропонувати курси підвищення кваліфікації. Ніде не вчать, як керувати будинком, як створювати ОСББ. Лише приватна ініціатива. У кожній райдержадміністрації  є людина, яка відповідає за ОСББ. Але вона не ходить і не допомагає їх організовувати. Тобто потрібна фінансова, інформаційна, моральна, законодавча підтримка для ОСББ. 

Для економії на комунальних тарифах  треба спершу вкласти  

Програма 30 на 70 дуже погано працює у будинках, де мало квартир. Особливо у маленьких хрущовках, де 2-3 поверхи. І зібрати 30% від загальної суми для них складно. Як бути у таких випадках?

Мало квартир не означає, що їх немає. У будинку, де 20-40 квартир, можна скинутися по 50 гривень раз на місяць і замінити двері або ще щось. Я знаю випадки, коли у будинку старого фонду на три поверхи інвестор добудував два. За рахунок цього відремонтував під’їзди, фасади, поставив огорожу, шлагбаум. Хоча є будинки, в яких таку модернізацію неможливо провести. У таких будинках хотілося б бачити державну допомогу. Поки що цього немає.

Закон про ОСББ було прийнято ще 2002 року. До 2013 року в кожному будинку, де створювали ОСББ, робили ремонт. Тобто, багато будинків ще тоді могли скористатися правом на створення ОСББ і зробити ремонти за державні гроші. У Києві є такі будинки, де ОСББ було створено одразу після ухвалення закону, і які були відремонтовані. Зараз уже треба робити за власні гроші. 

Багатоповерхові будинки нічим не відрізняються від приватного будинку, на які не поширюється закон. У приватному будинку, якщо протік дах, зламалися двері, власники не чекають, що їм скинуться на ремонт сусіди чи дасть гроші держава. Вони самі роблять. Так і  багатоквартирні будинки – це приватна власність. І за все, включаючи і прибудинкову територію, ви несете відповідальність. Не міфічний ЖЕК чи двірник. Тим більше, голова РДА або мер.

Отже, треба інвестувати в будинок. Є багато грантів від ЄС, у яких будинки можуть брати участь, щоб модернізувати свій будинок. Складно отримати грант на ремонт будинку, але вони мають велику перевагу – їх видають безоплатно. Це може бути грант на встановлення насоса, індивідуальних теплових пунктів (ІТП). 

Переважна більшість житлового фонду України має негативні енергопоказники. У нас енергії витрачають у рази більше, ніж могли б. Мінімум, наполовину. Щоб не опалювати повітря, ці будинки треба утеплити, поставити ІТП, які мають погодне регулювання в автоматичному режимі. Коли тепло, перекривається теплоносій, коли холодно – додається. Це дозволяє заощаджувати до 30% ресурсів. Якщо люди можуть модернізувати свої будинки, утеплити, поміняти вікна, встановити світло на фотоелементах, тоді реально оплата за комунальні послуги може знизитися. Але для такої економії треба спершу вкласти.

Якщо така велика втрата тепла, то влада Києва зокрема, має бути першою зацікавленою в утепленні будинків. Тим більше, цього опалювального сезону можливі проблеми через дорогий газ. Чому київська влада не виявляє ініціативи?

Програми 30 на 70 – це і є гроші для того, щоб утеплити будинки. Але цих грошей замало, якщо порівняти з  кількістю тих, кому необхідна така модернізація, і хто подає заявки. При цьому гроші на субсидії в сотні разів перевищують кількість фінансів, що виділяються на термомодернізацію. Хоча це все взаємопов’язано. Адже на термомодернізацію місту не треба давати 100% від суми, а 70%. І це одноразові суми, які потім щороку приносять економію. А кошти на субсидії виділяються постійно. І ми сплачуємо за опалення повітря, тому що в будинках немає утеплення.

Так, без субсидій не можна. Є багато верств населення, які не можуть покрити комунальні тарифи. Утім, як свідчить світова практика, субсидії – це тупиковий шлях. Людей треба підтримувати. Але варто розуміти, що без модернізації нічого не буде.

Якщо ціна на газ підвищиться, то в «Київтеплоенерго» будуть великі борги. Але влада не робить активних дій для того, щоб утеплити будинки, встановити ІТП. Це через непрофесійність чи небажання цим займатися?

Проблема комплексна. «Київтеплоенерго» – це бізнес. Приватна структура, яка належить усім нам відомому олігарху (Рінату Ахметову – ред.). Люди там заробляють гроші. Хоча вони заробляють гроші на мережах, збудованих за наші податки. Ми не можемо проконтролювати бізнес, який заробляє гроші, і йому все одно хто, кому, скільки платить. Головне – прибуток. Є питання до власників. І до влади, бо проблема системна.

У нас система централізованого опалення давно морально та фізично застаріла. Через що багато втрат. Будувати нову ніхто не хоче. На це потрібні дуже великі гроші. Але треба поступово відходити від монополізму на постачання тепла. У маленьких містах багато індивідуального опалення. Навіть у багатоквартирних будинках. Це економніше, ніж громіздка, з великими тепловтратами, централізована система.

Наприклад, в аеропорту «Київ» та пологовому будинку №5 стоять модульні котельні, які забезпечують теплом та гарячою водою безперебійно. І це вдвічі дешевше за централізовану систему. Можливо, треба націлитись на альтернативні джерела опалення. Дати у Києві їм зелене світло у багатоквартирних будинках. Щоб не ставити газові котельні на кожний дах. Газ і так дорогий, і з ним вічні проблеми. А ставити модульні котельні чи електрокотельні. Електрика дешевша.

А ті люди, які сьогодні займаються цими питаннями і з боку влади, і з боку бізнесу, мабуть, іншої думки. Ми не маємо централізованого підходу. Можливо, ініціатива має йти знизу — від самих мешканців будинків. Немає однозначного підходу до вирішення проблеми. Ми зіштовхнулися з великою громіздкою системою, залишеної СРСР. І навіть за 30 років не так просто це все змінити, оскільки цим раніше ніхто не займався. 

99% мешканців не знають, що робить ЖЕК 

У багатьох країнах Східної Європи також була централізована система у багатоквартирних будинках. Наприклад, у країнах Балтії чи Польщі. Як вони підійшли до реформи у багатоквартирних будинках?

У країнах Східної Європи нікому не віддали безплатно квартиру. Після розпаду радянського блоку нам дозволили приватизувати квартири безкоштовно. Тобто подарували. А у Східній Європі мешканцям запропонували їх купити. Іноді зі знижками, а іноді і за ринковою ціною.

Нам квартири дісталися безкоштовно, і люди до них так і відносяться. У нових будинках, де люди купили квартири, скрізь є ОСББ. Бо мешканці відчувають ціни за те, що вони купили. Зовсім інше ставлення. А там, де дісталося «на шару», таке й відношення. 

Крім того, в Східній Європі ніколи не було такого сильного монополізму на постачання енергоресурсів. У нас уся система заточена під одного виконавця. Хоча прийнято закон про ринок газу, але складно позбавитися монополії в газовій сфері. Майже неможливо. Є кілька постачальників, але у Києві ми вибирати не можемо. Тільки «Київтеплоенерго». І монополії користуються своєю перевагою.

Ви кажете, що комунальні підприємства Києва  витрачають гроші, як хочуть. Про що конкретно йдеться?

Люди, які сплачують гроші за послуги, повинні контролювати якість виконання робіт. Офіційно щодня повинні  прибирати ліфти, кілька разів на тиждень – сходові клітини, прочищати вентиляційні канали. Це все закладено в утримання будинку та прибудинкової території. 

Хто перевіряє якість цих робіт? 99% людей не знають, що там було зроблено насправді. ЖЕК – орган, який виконує ці роботи і сам себе контролює. Функції контролю також покладено на РДА, КМДА та її керівника. Але, як вони самі себе контролюють? Без соціального контролю складно. А громадський контроль на найнижчому рівні. 

Автор – Інна Жолобович